Зошто во Германија се градат премалку станови

Домувањето, особено она по поволни цени, останува „дефицитарна стока“. Целта на сојузната влада за изградба на 400.000 нови станови годишно повторно ни оддалеку не е исполнета. „Со оглед на намалениот број одобренија за градба и проблемите во изградбата на станови, се движиме кон бројка од 200.000 изградени станови“, проценува Михаел Фојгтлендер од Институтот за германска економија (ИВ) во Келн. Според експертот за финансиски и пазари на недвижности, во последните години се изградени само околу 75 отсто од потребните станови, особено во големите градови и метрополите.

Со оглед на инфлацијата и зголемените каматни стапки, и најголемата германска компанија за домување Воновија се воздржува од градежни проекти. Во првите три квартали од 2023 година, Воновија заврши 1.799 станбени единици. Според портпаролот на компанијата Марк Фридрих, „развојниот тим“ продолжува да работи на нови градежни проекти, „но сѐ додека има тешки пазарни услови, тие ќе се развиваат само до фазата на градежното право“. Воновија е берзански ориентирана компанија со седиште во Бохум. Најголеми акционери се норвешкиот државен инвестициски фонд со речиси 15 отсто и американската инвестициска компанија Блекрок (7,4 отсто).

„Станбените компании не се тие што градат многу“

Ако состојбата на пазарот значително се подобри, вели портпаролот на Воновија, Фридрих, ќе бидеме во позиција „да можеме брзо да ги реактивираме проектите“. Сепак, со оглед на сегашните високи трошоци за градба, ова веројатно ќе потрае некое време. Независно од тоа, експертот за недвижности Фојгтлендер од Германскиот економски институт (ИВ) во Келн нагласува дека „големите станбени компании не се нужно компании кои градат многу“.

Зградата мора да биде профитабилна, дури и за станбена компанија како Воновија. А тоа не изгледа така во моментов. Пред неколку години, еден квадратен метар во изградба чинеше околу 3.000 евра, објаснува портпаролот на компанијата Фридрих. „Денес е околу 5.000 евра, вклучувајќи го и земјиштето. За да се покријат трошоците за изградба, потстанарите треба да платат 20 евра за метар квадратен. Но, ретко кој може да го плати тоа, се вели од седиштето на компанијата во Бохум. „Тоа не е ниту нашата цел. Само за појаснување: просечната кирија во Воновија моментално е 7,60 евра за метар квадратен.

Два процента слободни станови

А становите по оваа цена се многу барани. Воновија има околу 490.000 станови. Стапката на слободни станови е околу два процента, а таквата стапка во индустријата се нарекува „целосно изнајмени“. Мора да се земе предвид и дека во овие два отсто спаѓаат и становите што се реновираат. Станови кои не седат долго празни, вели Марк Фридрих. „За секој стан што го огласуваме, добиваме стотици барања за многу краток временски период. Во Берлин, на пример, побарувачката е особено висока“.

Освен високите трошоци за изградба, Воновија мора да отплати значителен износ на долгови по обемните купувања на пазарот на недвижности, кои главно се финансирани со кредити. Во тековната финансиска година продаден е недвижен имот и акции за околу 3,7 милијарди евра. Шефот на Воновија, Ролф Бух, за бизнис порталот Блумберг изјави дека и во наредната година сакаат да продадат дополнителни имоти во вредност од околу три милијарди евра. На врвот на листата за продавање се наоѓаат домови за стари лица и комерцијални објекти. Од друга страна, Воновија сака да ги задржи становите најмногу што е  можно, бидејќи компанијата заработува пари со издавање станови. Обртот на Воновија во 2022 година изнесувал 5,4 милијарди евра. Од тоа останал профит од 1,8 милијарди евра.

Кризата во делот на новоградбата ќе се заостри

„Воновија“, нагласува во овој контекст портпаролот на компанијата Фридрих, „се гледа себеси како долгорочен сопственик“. Достапни станови, резимира експертот на ИВ, Фојгтлендер, „генерално е поверојатно да се најдат во постоечки згради“. Но, тоа не ја менува зголемената побарувачка. „Посебно недостигаат мали станови, бидејќи многу мали домаќинства живеат во градови, каде потребата е особено голема.“ Но, за да се спречи уште повеќе семејства да ги напуштат градовите, експертот за недвижности смета дека се потребни и поголеми станови. Тоа значи инвестиции во градежни проекти, кои не се исплатливи ниту за големите компании. И бидејќи веќе речиси и не се гради, шефот на Воновија, Бух, претпоставува дека побарувачката за простор за живеење постојано ќе се зголемува со типичната пазарна последица дека и кириите ќе растат. Бух за „Блумберг“ оценува дека кризата во новоградбата ќе се влошува барем до 2025 година.

И Михаел Фојгтлендер очекува зголемување на кириите во Германија. „Во овој поглед, мислам дека поддршка за изградба на станови е вистинската работа во сегашната ситуација“. Фојгтлендер се залага за ослободување на новоградбите од данок на земјиште на краток рок. „Генерално, едноставно новоградбата се соочува со премногу барања. Се разбира, помагаат и пониските даноци, но тоа не е реално со оглед на буџетската криза.“

Проблемот е општ

Воновија не ја смета за реална политичката цел за изградба на 400.000 нови станови годишно. Портпаролот на компанијата Фридрих посочува на „околу 100 милијарди евра што ќе мора да се инвестираат“. Кон тоа треба да се додадат и трошоците за енергетска санација на зградите. Околу 37 отсто од трошоците отпаѓаат на државните компоненти, како што се данокот на имот, данокот на промет, таксите, односно факторите што ги зголемуваат трошоците покрај инфлацијата и градежната камата.

Во такви услови, во моментов ниту една голема станбена компанија не може да ги покрие трошоците за нови згради. Според Марк Фридрих, тоа не може да го финансира ниту една на банка, „бидејќи закупнината одвај ја покрива каматата. Ова не е проблем само на Воновија, од тоа е погодена целата индустрија“. Во такви услови, градежните проекти засега завршуваат во фиоките на големите, профитно ориентирани станбени компании, додека оние што бараат станови на пазарот, треба да очекуваат кириите да продолжат да растат.

Овој текст првично е објавен на ДВ на германски јазик